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全周期持有型不动产项目完成退出 远洋资本打造“存量时代”商业地产“大资管”样本


文章作者:www.homyland3s.com 发布时间:2020-01-14 点击:1078



在中国经济转型升级、供给侧改革深化和房地产市场不断调控的背景下,中国房地产行业已经进入“下半年”,即“股票资产时代”,已经成为行业共识。

“1.0时代”一些房地产公司简单而广泛的“围攻泳池”、“赛马圈地”的做法不再可行。在“中央”房屋用于住房而非投机的大政策指导下,如何全面运用大资产管理的逻辑思维,如何通过全周期资产管理方法和“发行、投资、管理、退出”的思维,盘活房地产市场现有资产,不断提高资产价值,是“2.0时代”从事房地产开发、经营、管理乃至投资的每一个企业都在考虑的重要课题。

近日,海洋资本宣布其位于北京核心办公区的硅谷两城项目已经成功退出。这不仅是“发行、投资、管理、退出”资产管理全周期后的成功退出项目,也是自持有房地产投资兴起以来实现高收益退出的少数闭环操作案例之一。在一定程度上,它为验证“股票时代”的“商业地产”投资逻辑提供了一个有效的“样本”。

量身定制的投融资方式

2017年7月,海洋资本宣布通过海外股权交易收购中银资产包项目。而北京硅谷的光明城市项目,这次已经完成并撤回,只是“中国银行资产组合”的六个子项目之一。

距离地铁13号线960米的北京硅谷凉城项目位于繁华的商业区的工业基地的核心。由于区位优势明显,该项目具有客流大、占用率高、运营状况成熟、现金流稳定等突出特点。

“租金已经达到90%以上。虽然租金与国际贸易、金融等超级繁荣地区之间存在一定差距,但在连续四个季度下跌后,租金也首次呈现稳步回升趋势。“负责该项目的投资经理在谈到收购硅谷梁城的早期时回忆了这一点。

只是中行的资产组合,包括硅谷的光明城,被评为“跨地区、跨城市;跨格式、跨阶段”的显著优势,海洋资本获得了包括硅谷光明城在内的“中国银行资产包”项目的收购权。

”从资本的角度来看,当时整体收购中行资产包的融资成本相对较低。根据上述项目经理的介绍,为了有效控制融资成本,进一步争取未来自我维持运营更具想象力的价值提升空间,项目团队定制了资产包“海外借款、内部保险、外部贷款”的整体融资方式。

“这最终是由于我们团队丰富的行业经验”。中远资本副总经理周岳表示,中远资本致力于成为中国另类投资的领导者。一个重要的支柱业务是投资持有房地产。在长期的市场跟踪和安排过程中,团队对国内主要城市的商业地产市场进行了全面深入的分析和研究。

基于对各种商业模式的发展趋势和市场变化的“无所不知”,项目负责团队在短时间内迅速完成了业务判断,并根据项目的核心特点设计和实施了匹配的交易模式和结构,确保了资本管理周期闭环中“投资”和“融资”两个初始环节的顺利发展。

继续挖掘价值投资的潜力

但是成功的收购仅仅是全周期管理的开始。硅谷的光明城市项目可以在商业定位、物业运营、装修、营销策划、租金上涨等方面做得更多。潜在价值仍然有更多的刺激和改进空间。

众所周知,自我持续经营不仅考验投资者的资本和持有能力,还对职业精神和规划提出了严格的要求,包括

正是由于这种内在的优势和积累,在中国银行资产包项目(包括硅谷光明城项目)的自我持续运营和管理原则上,海洋资本长期以来确立了“整合关键要素、注重价值提升”的总方向。

"具体来说,应根据每个项目的具体情况采取有效的增值措施。对于目前运营良好、租金高的项目,将通过调整租赁策略进一步提高有效租金,以获得稳定的现金流;同时,将对一些潜在项目进行硬件升级和格式更新,以提高租金、增加租金和缩短租赁期。”周岳说。

在投资后管理方面,针对大多数项目“投资前后分离”的问题,中远资本建立了一套完整的资产管理周期闭环,每个阶段都有一套标准化的实施流程和文件。在这个闭环中,整个团队根据统一的标准和目标完成了各自的任务。

在价值提升方面,项目团队根据建筑特点创新了运营模式。在硅谷的梁城,租户和远洋运输不再仅仅是租赁关系,租户也不再直接相互竞争。相反,他们形成了互补的社区关系,分享社区效应带来的资源和经济红利。

根据硅谷两城项目组提供的数据,基于每平方米资产定价和完成购买时的总购买价格,硅谷两城项目在完成提款交易之前已经达到50%以上的内部收益率,高于行业平均收入水平。

深化和增加另类投资

不难看出,对于海洋资本来说,硅谷光明城项目的成功退出不是终点,而是一个全新的开始:这不仅是对海洋资本资产管理全周期闭环模式的成功考验,也增强了其继续深化商业地产投资的决心。"海资坚信以控股为核心的商业地产投资前景. "远洋运输集团副总裁兼远洋运输资本总经理王宏慧在接受采访时表示,在可预见的三到五年内,在一线、准一线和区域性中心城市的核心商业区,进入市场的土地、新建办公楼和酒店公寓非常少。因此,提升核心地区现有的房地产存量是未来最可开发和最有利可图的投资机会。

正如CBRE发布的《2018中国投资市场报告》所指出的:未来10-15年,中国更多城市的商业地产市场将进入成熟期,提高质量需求和交易重叠的活动将有效支撑中国优质商业地产的资产价值。

“海洋资本将继续发挥其作为集团“全行业整合利器、主要投融资平台、集团战略转型主力军”的作用。充分依托海洋集团房地产整个产业链的资源优势,整合海洋商业和海洋建设的资源和各自专长,继续深化房地产投资、股权投资、债务投资、资产管理和海外投资五大领域,成为中国领先的另类资产管理领导者。”王宏慧说。

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